當銷售回歸自住需求，房地產市場將進入總量穩定、區域分化的新階段。

　　那么未來的房地產市場有多少自住需求？整體市場的銷售中樞是多少？哪些區域和城市更具市場潛力？

　　1、六大因素支撐我國房地產中長期市場空間

　　一，城鎮化推進，大量農村人口持續進城。

　　第二，城市間人口遷移增加。

　　未來，城市間經濟發展不平衡將推動人口持續從欠發達城市向較發達城市遷移。

　　第三，住房消費升級。

　　一是觀念升級。

　　1998年以前買公房，解決“有房住”問題。

　　1998年房改后住房消費商品化，滿足便民化居住需求。

　　進入21世紀，居民追求生活品質，住房消費持續升級，購買高品質商品房。

　　二是區域升級，城市間由中小城鎮向區域內核心城市和大都市圈升級，城市內由老區舊宅到新區新房升級。

　　三是品牌升級。

　　購房需求從缺乏建設標準和服務保障的地方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企集中。

　　第四，居住條件改善。

　　第五，經濟增長帶動居民住房消費。

　　居民居住消費和經濟發展水平匹配。

　　隨著溫飽問題解決，經濟增長對住房消費帶動力增強。

　　第六，家庭結構變化，規模小型化。

　　2、總量穩定，我國房地產市場仍有巨大潛力

　　六大因素產生三大自住房需求。

　　一是城鎮人口增長需求，受益于城鎮化推進和城市間人口遷移增加。

　　二是城市更新改造需求，受益于住房質量提升和住房消費區域升級。

　　三是居住條件改善需求，受益于置業人口中改善群體占比提高，經濟增長帶動住房消費增加，住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。